권리금분쟁

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상가 임차인의 소중한 권리금을 지켜드립니다

권리금소송

권리금계약이란 "상가임차인이 새로 임차인이 되려는 자에게 영업 시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우 등 유ㆍ무형 재산을 양도하고 신규 임차인은 그에 대한 대가로 금원을 지급하기로 약정"하는 것을 말합니다.

권리금분쟁의 대표적인 사례로는 임대인(건물주)이 임차인간 권리금계약을 인정하지 않아, 신규 임차인을 데려와도 임대차계약을 거부하여 권리금을 받기 어렵거나 방해요소가 되어 분쟁이 발생되는 상황이 있습니다.

하지만 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정됨에 따라 임대인은 정당한 이유 없이 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하지 못하도록 하면서 만약 이를 위반할 경우 손해배상 책임을 부과하도록 하였습니다.

즉, 권리금소송이란 권리금 계약을 이유없이 방해를 한 임대인을 상대로 손배배상청구를 제기하는 소송을 말합니다.

권리금소송
손해배상금액

기존 임차인은 당연히 새로 임차인이 되려는 사람에게 약정한 권리금 전부 또는 그 이상을 요구하고 싶겠으나 권리금소송으로 가게 되면 약정한 권리금이 객관적으로 봤을 때 너무 높을 경우 권리금을 부풀렸다는 의심이 드는 경우도 발생합니다. 이런 이유로 재판에서는 객관적인 감정을 통해 적절한 권리금을 새로 산정할 수 밖에 없습니다.

권리금소송에서 손해배상금액의 결정은 약정한 권리금과 임대차 종료시 감정기관이 평가한 권리금 중 낮은 금액으로 결정합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항)

“ 제 10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. “

권리금보호
배제사유

  • 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
  • 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
  • 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
  • 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
  • 재건축하기 위한 경우
  • 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  • 다음 임차인을 주선해 올 기간 6개월을 놓친 경우
  • 전대차계약인 경우
  • 대규모 점포, 국ㆍ공유 재산의 임차인인 경우
  • 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우
부동산분쟁

유치권 주장이
불가능한 경우

  • ① 권리금 반환청구권

    임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없어 유치권행사를 할 수 없습니다. (대판1994.10.14 93다62119)

  • ② 토지임차인의 부속물매수청구권

    토지임차인은 임차지상에 해 놓은 시설물에 대한 매수청구권으로 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다. (대판 1997.12.13 77다115)

  • ③ 임차인의 보증금반환청구권

    건물임대차에 있어 임차인의 보증금반환청구권이나 임대인이 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권 모두는 민법 제320조 상의 그 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권행사를 할 수 없습니다.

  • ④ 원상복구의 약정, 임대인의 소유로 귀속한다는 약정이 있는 경우, 유치권에 대한 주장을 할 수 없습니다.
  • ⑤ 점유가 불법인 경우

    건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 건물 점유자에게 그 철거를 구할 수 있고, 이 경우 건물점유자가 건물 위 원시취득자에게 그 건물과 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없습니다.

  • ⑥ 유치물을 사용한 부당이득 (임대료 수익 등)

    유치권을 행사하여 임차가옥을 사용수익한 경우에 임차인이 임차가옥의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 임대인에게 상환할 의무가 있습니다.

  • ⑦ 경매개시결정등기 이후에 점유한 경우

    강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 이와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조제1항, 제 83조제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다. (대법원 2005.8.19 선고 2005다22688)

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